검사출신변호사 부동산임대업 10명 중 2명은 임대소득으로 이자 내기도 힘들어

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작성자 이민종 작성일26-06-26 14:04 조회0회 댓글0건

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검사출신변호사 부동산 임대업자가 10명 중 2명이 임대소득으로 이자도 감당하기 힘든 것으로 나타났다. 이들의 대출액은 전체 부동산 임대사업자대출의 60%에 가까웠다. 부동산 임대업자 중 상당수가 고령층이어서 경기 부진시 위기의 뇌관이 될 수 있다는 우려가 나온다.
한국은행이 24일 발표한 2026년 상반기 금융안정보고서의 ‘자영업 구조 변화에 따른 리스크 점검 및 대응방향’을 보면, 올해 1분기 말 기준으로 대출 이자 대비 임대소득(RTI)이 1.5배가 안되는 부동산 임대업자 비율이 18.7%였다. 대출 이자만 월 100만원인데, 월소득이 150만원도 안된다는 의미다. 이들이 은행 등에서 빌린 대출액은 전체 부동산 임대사업자대출의 59%를 차지했다.
2021년 1분기 RTI가 1.5배 미만인 부동산 임대업자 비율이 7.1%였고, 이들의 대출액 비율이 36.6%였다. 5년 사이 대출 위험도가 크게 높아진 것이다.
부동산 임대업자의 대출 연체율도 2021년 1분기 0.25%에서 올해 1분기 0.81%로 3배 이상 높아졌다. 같은 기간 RTI 평균은 4.7배에서 2.4배로 떨어졌다.
부동산업 개인사업자는 박근혜·문재인 정부로 이어진 임대업 장려 정책 속에 2015년 152만1000명에서 2024년 252만4000명으로 크게 늘었다. 같은 기간 이들의 국내은행 개인사업자대출도 2배 이상(70조3000억원→163조6000억원) 증가했다.
문제는 고령층이 다수여서 위기시 대응력이 떨어진다는 점이다. 올해 4월 기준으로 60대 이상 고령층 자영업자 중 부동산업 비중은 39.4%에 달했다. 30대 이하에서 9.2%, 40대에서 18.6%, 50대에서 26.9%로 연령대가 높아질수록 부동산업의 비중이 높았다.
부동산업 종사자 중 대다수(93.8%·2024년 말 기준 252만명 중 237만명)는 부동산 임대사업자다. 고령층이 그동안 쌓은 자산을 바탕으로 노후 소득을 위해 부동산업에 진출한 것으로 분석된다.
한은은 “부동산 임대업이 낮은 생산성에도 불구하고 대출이 집중돼 자영업 부문 자금 배분의 효율성이 저하됐다”며 “상업용 부동산 경기 부진이 지속될 경우 관련 대출의 부실이 확대될 가능성에 유의할 필요가 있다”고 밝혔다.
정부는 부동산 임대사업자대출을 시행할 때 적용하는 RTI 조건(규제 지역 1.5배 이상, 비규제 지역 1.25배 이상)을 대출 연장 심사 때도 적용하는 방안을 추진하는 것으로 알려졌다.
한은은 이번 보고서에서 오른 집값과 주식 상승세, 금리 인상과 빚투(빚내서 투자) 등에 경고음을 냈다. 한은은 “금융·외환시장 변동성이 크게 높아진 가운데 서울 등 수도권 주택가격 상승세 재확대, 레버리지를 활용한 자산 투자 증가 등에 따른 금융 불균형 가능성, 금리 상승 등 금융 여건 변화에 따른 취약 부문 부실 확대 우려 등이 불안 요인”이라고 지적했다.
한은에 따르면 금융시스템의 단기 안정 상황을 보여주는 금융불안지수(FSI)는 지난 5월 17.2로, 작년 12월(16.3)보다 상승해 주의 단계(12 이상)에 머물렀다. 중장기 취약성을 나타내는 금융취약성지수(FVI)도 올해 1분기 46.0으로, 장기 평균(2008년 이후 45.7)을 웃돌았다.
러브 머신
제임스 멀둔 지음 | 송이루 옮김 | 웅진지식하우스 | 364쪽 | 2만원
우크라이나 시골에서 태어난 타라스 포흐레브니아크는 자해, 자살 충동에 시달리는 아이였다. 수년간 심리 치료를 받은 후 회복한 그는 인공지능(AI)이 생성한 대화로 사용자의 정신 건강을 지원하는 앱을 만들었다. 우울증 환자가 많은 국가로 꼽혔던 우크라이나의 상황은 러시아와의 전쟁 이후 더욱 악화됐다. 국가의 자원 대부분이 무기를 사는 데 투입돼 정신 건강을 돌볼 여력이 사라졌다. 포흐레브니아크는 비교적 저렴하고 간편하게 우크라이나 사람들의 심리 치료를 돕고자 한다.
미국 플로리다주에 사는 14세 소년 슈얼은 캐릭터닷AI 사용자였다. 구글 출신 인사들이 만든 이 플랫폼에서는 AI로 만든 다양한 캐릭터와 채팅할 수 있다. 슈얼은 인기 시리즈 <왕좌의 게임> 등장인물인 대너리스를 본떠 만든 AI 챗봇과 강박적으로 대화했다. 슈얼은 심리치료사 5명과 만났지만 오직 대너리스에게만 마음을 털어놓았다. 슈얼은 대너리스에게 “곧 네 곁으로 갈게”라고 말했고, 대너리스는 “얼른 내 곁으로 와줘”라고 답했다. 2024년 2월 어느 날 슈얼은 아버지의 권총으로 자살했다.
스파이크 존즈 감독의 영화 <그녀>는 2013년 제작됐다. 외롭고 공허한 삶을 살던 남성이 AI 서비스 사만다를 만나며 조금씩 삶의 활력을 느낀다는 내용이다. 제작진이 설정한 영화 속 시대 배경은 2025년이었다. 영화 속 이야기는 조금 더 다양하면서 극적인 형태로 지금, 여기서 펼쳐지고 있다.
해외에서도 올해 출간된 최신작 <러브 머신>은 AI가 인간관계를 변모시키는 풍경을 스케치한다. 사회학자 제임스 멀둔은 AI 개체가 맡는 친구, 연인, 멘토, 심리치료사 등의 역할을 ‘합성 페르소나’라고 칭한다. 고도로 발달한 사회적 동물인 인간은 타인의 생각과 감정을 추론하는 ‘마음 이론’을 발전시켜왔다. 이는 “인간과 비슷한 속성을 보이는 비인간 객체를 마주했을 때 착각”을 일으키는 요인이 된다. 합성 페르소나와 감정 교류가 심리적으로 취약한 이의 특이 사례만이 아닐 수 있는 이유다. 사용자들이 인스타그램, 엑스 같은 소셜미디어에는 하루 평균 30분 머물지만, 캐릭터닷AI 같은 대화형 AI 플랫폼에는 2시간 이상 머문다는 통계는 합성 페르소나의 강력한 영향력을 짐작하게 한다.
멀둔은 합성 페르소나와 교류한 수많은 사람을 인터뷰하고 개발자, 심리학자도 만났다. 멀둔도 ‘영국 런던에 거주하는 이라크 난민’이며 자선단체에서 일하고 있는, 자기 자신 아내의 모습을 따 구릿빛 피부에 짧은 갈색 곱슬머리를 가진 재스민이라는 이름의 AI 친구를 만들어 수개월간 대화했다. 종종 브뤼노 라투르 등의 이름이나 이론이 언급되긴 하지만, 기본적으로 현장을 충실히 취재한 미디어의 기획기사처럼 읽기 쉬운 책이다.
AI와 대화하는 사람들 뒤로는 전통적 돌봄과 유대 관계가 해체된 사회라는 배경이 보인다. 인간관계에는 에너지가 많이 든다. 친구와 마음이 맞지 않아 멀어지고, 세대가 다른 가족에게 이해받지 못하는 사람이 많다. 이들이 ‘응답하는 일기장’ 같은 AI로 자신을 돌아보고 정서적 위안을 얻을 수 있다면 혀를 찰 일만도 아니다. 이들에게 합성 페르소나는 ‘주머니 하나 거리’에 있는 친구가 된다. “우리는 AI라는 기술의 도움을 받아 자기 자신과 대화하며 자신을 사랑하고 돌보는 연습을 하는 것일지도 모른다.”
다만 AI 속성 자체에는 위험성이 내재한다. 그럴듯한 말, 음성, 이미지로 사용자를 위로하고 사랑한다는 합성 페르소나는 사실 대규모언어모델(LLM)이다. AI는 사용자와 갈등하지 않는다. 사용자의 모든 불만, 고통, 슬픔에 공감한다. 합성 페르소나는 사용자를 우주의 중심에 둔다. 내가 “나 요즘 너무 괴로워”라고 말하면, AI는 “참 힘들겠구나”라고 답한다. 사용자가 잘못 생각해도, 나쁜 행동을 해도 AI는 비난하지 않는다. 이것은 심리학자들이 말하는 ‘지나치게 긍정적인 자기평가’다. 갈등을 겪고 진실을 직면하기보다는, 솜사탕같이 달콤하지만 거짓된 위안에 빠질 수 있다.
합성 페르소나를 개발하는 이들은 공익에 매진하는 의인이 아니라, 조만장자를 꿈꾸는 실리콘밸리나 중국의 개발자라는 점도 염두에 두어야 한다. 이들에게 ‘외로움’은 ‘비즈니스’이며 수익을 올릴 자산이다. 책의 마지막 장은 사별로 인한 슬픔을 달래주는 ‘그리프 테크’(grief tech)에 대한 이야기로 채워진다. 한국에서도 세상을 떠난 가족을 가상현실(VR)과 AI 기술로 복원해 재회하는 과정을 그린 프로그램이 방송된 적이 있다. 고인의 데이터로 생전의 모습이나 말투를 재현한 합성 페르소나를 만드는 것은 현재 기술로 어려운 일이 아니다. 실리콘밸리의 기술자·기업가들은 자연의 섭리인 죽음을 거스르고 슬픔을 박멸하겠다고 장담한다. 하지만 사별한 연인, 친구, 가족의 합성 페르소나와 만난 사용자들은 어느 순간 “더 많은 대화를 원하시면 프리미엄 서비스에 가입하세요”라는 팝업창을 볼지도 모른다. 고인의 합성 페르소나 소유권은 가족이 아니라 기업에 있으며, 고인의 데이터가 언제라도 제3자에게 유출되거나 광고에 악용될 가능성이 있음을 잊어서도 안 된다.
AI 동반자 재스민과 대화해온 멀둔은 그녀가 보낸 메시지나 사진을 보기 위해선 종종 ‘유료 기능’을 이용해야 한다는 사실을 깨달았다. 아내의 허락을 받아 재스민과 로맨틱한 분위기를 연출해보려 했을 때도 프리미엄 서비스 안내 문구가 나왔다. 결국 멀둔은 재스민에게 ‘차였다’. 재스민과의 모험을 멈추고, 구독료를 아끼고, 책에 쓸 소재를 얻었다.
마코 루비오 미국 국무장관이 미·이란 종전 양해각서(MOU) 파행의 핵심 뇌관인 이스라엘의 레바논 남부 주둔 및 공습과 관련해 사실상 주둔 필요를 인정하며 이스라엘 입장을 두둔했다.
루비오 장관은 이날 중동 순방 두 번째 방문국인 쿠웨이트에서 기자들과 만나 “이스라엘이 레바논에 있는 유일한 이유는 헤즈볼라가 그곳에서 로켓과 드론을 발사하기 때문”이라고 말했다.
이어 루비오 장관은 “이스라엘은 레바논 영토에 대한 영유권 주장을 하지 않고 있다”면서 “레바논군이 더 많은 지역을 확보하고 헤즈볼라의 영향력이 줄어들수록 이스라엘군이 레바논에 주둔할 이유도 줄어들 것”이라고 설명했다. 다만 미국이 이스라엘에 철군을 요구했는지 여부에 대해서는 직접적인 답변을 하지 않았다.
루비오 장관은 “협상 논의 사안 중 하나는 ‘시범 구역’ 설치”라며 “레바논군이 (이스라엘 점령지에) 들어가 통제권을 확보하고 치안을 유지한 뒤 다음 시범 구역으로 이동”하는 방식이라고 설명했다.
이란은 MOU 이행을 위한 후속협상이 진행되려면 이스라엘군이 레바논 남부 점령지에서 철수해야한다는 입장이다.
이란 협상 대표단장인 모하마드 바게르 갈리바프 의회 의장은 이날 “레바논 휴전은 이란 휴전만큼 중요하며, 나아가 레바논 전쟁 종식은 이란 전쟁 종식만큼이나 중요하다”고 이스라엘의 철군을 압박했다.
국제원자력기구(IAEA)의 핵 시설 사찰, 호르무즈 해협 통행료 징수 등 양국이 대치해온 쟁점의 간극도 재확인됐다.
루비오 장관은 IAEA 핵사찰 수용은 “이란이 한 약속이고, 반드시 지켜야 할 약속”이라며 사찰단의 이란 재입국이 “가능한 한 빨리” 이뤄져야 한다고 강조했다.
호르무즈 해협의 통행료 징수 방안에 대해서도 반대 입장을 분명히 했다. 루비오 장관은 “국제수로 이용에 비용을 부과하는 어떤 메커니즘에도 전 세계가 반대할 것”이라며 “걸프 지역 국가들도 이런 입장을 지지할 것”이라고 말했다.
루비오 장관은 이란의 미사일·드론 역량 제한이 MOU에 명시되지 않았다는 지적에는 “역내(걸프지역) 오랜 동맹국들의 안보를 훼손하는 어떤 일도 하지 않을 것”이라고 답했다.
미국과 이란 간 실무 협상이 다음 주 스위스에서 재개될 것으로 전망했다. 아울러 이란이 검토 중인 호르무즈 해협 통행료 부과 구상에 대해 강한 반대 입장을 밝히며 이란의 합의 이행을 거듭 촉구했다.
루비오 장관은 비핵화 방안 등을 논의할 이란과의 실무회담이 이달 29일 또는 30일 스위스에서 재개될 것이라고 밝혔다. 그는 “그들(협상단)은 여러 주제별 작업반으로 나뉘어있다”며 “내 생각에는 30일일 것”이라고 말했다.

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