프릴리지구입 부동산 임대업자가 10명 중 2명이 임대소득으로 이자도 감당하기 힘든 것으로 나타났다. 이들의 대출액은 전체 부동산 임대사업자대출의 60%에 가까웠다. 부동산 임대업자 중 상당수가 고령층이어서 경기 부진시 위기의 뇌관이 될 수 있다는 우려가 나온다.
한국은행이 24일 발표한 2026년 상반기 금융안정보고서의 ‘자영업 구조 변화에 따른 리스크 점검 및 대응방향’을 보면, 올해 1분기 말 기준으로 대출 이자 대비 임대소득(RTI)이 1.5배가 안되는 부동산 임대업자 비율이 18.7%였다. 대출 이자만 월 100만원인데, 월소득이 150만원도 안된다는 의미다. 이들이 은행 등에서 빌린 대출액은 전체 부동산 임대사업자대출의 59%를 차지했다.
2021년 1분기 RTI가 1.5배 미만인 부동산 임대업자 비율이 7.1%였고, 이들의 대출액 비율이 36.6%였다. 5년 사이 대출 위험도가 크게 높아진 것이다.
부동산 임대업자의 대출 연체율도 2021년 1분기 0.25%에서 올해 1분기 0.81%로 3배 이상 높아졌다. 같은 기간 RTI 평균은 4.7배에서 2.4배로 떨어졌다.
부동산업 개인사업자는 박근혜·문재인 정부로 이어진 임대업 장려 정책 속에 2015년 152만1000명에서 2024년 252만4000명으로 크게 늘었다. 같은 기간 이들의 국내은행 개인사업자대출도 2배 이상(70조3000억원→163조6000억원) 증가했다.
문제는 고령층이 다수여서 위기시 대응력이 떨어진다는 점이다. 올해 4월 기준으로 60대 이상 고령층 자영업자 중 부동산업 비중은 39.4%에 달했다. 30대 이하에서 9.2%, 40대에서 18.6%, 50대에서 26.9%로 연령대가 높아질수록 부동산업의 비중이 높았다.
부동산업 종사자 중 대다수(93.8%·2024년 말 기준 252만명 중 237만명)는 부동산 임대사업자다. 고령층이 그동안 쌓은 자산을 바탕으로 노후 소득을 위해 부동산업에 진출한 것으로 분석된다.
한은은 “부동산 임대업이 낮은 생산성에도 불구하고 대출이 집중돼 자영업 부문 자금 배분의 효율성이 저하됐다”며 “상업용 부동산 경기 부진이 지속될 경우 관련 대출의 부실이 확대될 가능성에 유의할 필요가 있다”고 밝혔다.
정부는 부동산 임대사업자대출을 시행할 때 적용하는 RTI 조건(규제 지역 1.5배 이상, 비규제 지역 1.25배 이상)을 대출 연장 심사 때도 적용하는 방안을 추진하는 것으로 알려졌다.
한은은 이번 보고서에서 오른 집값과 주식 상승세, 금리 인상과 빚투(빚내서 투자) 등에 경고음을 냈다. 한은은 “금융·외환시장 변동성이 크게 높아진 가운데 서울 등 수도권 주택가격 상승세 재확대, 레버리지를 활용한 자산 투자 증가 등에 따른 금융 불균형 가능성, 금리 상승 등 금융 여건 변화에 따른 취약 부문 부실 확대 우려 등이 불안 요인”이라고 지적했다.
한은에 따르면 금융시스템의 단기 안정 상황을 보여주는 금융불안지수(FSI)는 지난 5월 17.2로, 작년 12월(16.3)보다 상승해 주의 단계(12 이상)에 머물렀다. 중장기 취약성을 나타내는 금융취약성지수(FVI)도 올해 1분기 46.0으로, 장기 평균(2008년 이후 45.7)을 웃돌았다.
마코 루비오 미국 국무장관이 이란의 호르무즈 해협 통행료 부과 움직임에 대해 “그곳은 국제수로”라며 반대 입장을 분명히 했다.
루비오 장관은 23일(현지시간) 아랍에미리트연합(UAE) 방문 중 기자들과 만나 “어떤 나라도 국제수로에 통행료나 수수료를 부과할 수 없다. 그것이 현행 국제법”이라고 밝혔다고 미 국무부가 전했다.
그는 “이 문제와 관련해 걸프 지역 국가들을 설득할 필요는 없다고 본다”며 “이 지역 모든 국가가 미국과 같은 입장을 공유할 것으로 생각한다”고 말했다.
이란은 미국과 체결한 종전 양해각서(MOU)에 따라 향후 60일간 호르무즈 해협을 무료로 개방하기로 했지만, 이후에는 각종 명목의 통행료를 부과하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 이날 이란은 오만과 함께 통항 서비스 요금 부과를 검토하겠다는 내용의 공동성명도 발표했다.
호르무즈 해협 통행료가 현실화할 경우 페르시아만 연안 걸프 국가들의 부담이 커질 수 있다는 전망이 나온다. 루비오 장관은 UAE를 시작으로 쿠웨이트, 바레인 등을 순방하며 관련 논의를 이어갈 예정이다.
루비오 장관은 종전 MOU에 포함되지 않은 이란의 탄도미사일 프로그램과 친이란 무장세력 문제도 향후 협상 의제가 될 것이라고 밝혔다.
그는 “MOU에 담기지 않은 사안 중에서도 분명히 논의될 문제들이 있다”며 “이란의 대리세력이 이라크에서 미사일과 드론 공격을 감행하고, 하마스와 헤즈볼라가 테러 행위를 이어가는 한 중동 지역의 적대행위와 분쟁이 완전히 끝났다고 볼 수 없다”고 말했다.
앞서 이란은 미사일 프로그램은 미국과의 협상 대상이 아니라는 입장을 재확인했다. 에스마일 바가이 이란 외무부 대변인은 브리핑에서 “미사일 프로그램은 단 한 번도 미국과의 회담 의제에 포함된 적이 없으며 앞으로도 어떤 당사국과도 협상 대상이 되지 않을 것”이라고 밝혔다.
루비오 장관은 종전 MOU에 담긴 3000억달러 규모의 이란 재건기금 조성에 걸프 국가들의 참여를 요청할 계획이라는 관측에 대해서도 선을 그었다.
그는 “그 문제는 아직 한참 먼 이야기”라며 “앞으로 다뤄질 여러 안보 현안에서 얼마나 진전이 이뤄지느냐에 달려 있다”고 말했다.
또 이란이 국제원자력기구(IAEA)의 핵사찰을 수용하기로 했다는 미국 측 설명을 부인하는 데 대해서는 “그들이 무엇에 동의했는지 우리는 알고 있다”며 “합의가 이행되면 절차는 계속 진행될 것이지만, 그렇지 않다면 도널드 트럼프 대통령이 몇 가지 결정을 내리게 될 것”이라고 경고했다.
로이터통신은 루비오 장관의 이번 순방이 미·이란 전쟁으로 경제적 타격을 입고 종전 MOU 내용에도 우려를 제기하는 걸프 국가들을 안심시키기 위한 성격을 띤다고 분석했다. 또 미국 내에서 J D 밴스 부통령이 이란과의 종전 협상과 후속 협의를 주도하는 상황에서, 루비오 장관은 걸프 지역 동맹국들과의 관계 관리에 집중하는 모습이라고 평가했다.
원달러 환율이 야간 거래에서 하락 전환하며 1530원대 초반에 장을 마쳤다. 미국 증시의 가파른 조정 속에 달러인덱스도 런던장 이후 상승 폭을 확대했으나 원달러는 오히려 낙폭을 확대했다.
24일(한국시간) 오전 2시 원달러 환율은 전장 서울 환시 종가 대비 3.90원 하락한 원에 마감했다.
이번 장 주간 거래(오전 9시~오후 3시30분)의 종가 1539.10원과 비교하면 6.00원 하락했다.
미국 증시가 급락하면서 안전 자산인 달러 매수 심리는 강해졌다. 미국 증시에서 기술주 중심의 나스닥 종합지수는 1.81% 하락하고 있으며 반도체 관련주로 구성된 필라델피아 반도체지수는 7.57% 폭락하고 있다.
연방준비제도(Fed·연준)가 매파적으로 돌아서면서 올해 금리 인상에 나설 것이라는 전망에 무게가 실리자 달러는 상승 폭을 꾸준히 확대하고 있다. 지난주 연방공개시장위원회(FOMC) 회의를 거치면서 달러인덱스는 99.53에서 101.42까지 뛰었다.
시카고상품거래소(CME) 페드워치툴에 따르면 연방기금금리 선물시장은 9월까지 연준이 25bp 금리 인상에 나설 확률을 85% 이상으로 반영하고 있다.
다만 원·달러 환율은 달러 강세에도 오히려 하락 전환했다. 국민연금이 이달 초 선물환 매도를 재개한 레벨이 1550원대였던 만큼 1540원 선이 가까워지자 경계감도 커진 것으로 보인다.
국민연금이 환헤지를 재개한 레벨은 외환 당국도 방어선으로 설정한 레벨이라고 볼 수 있다. 그런 만큼 1550원대 부근에서 원달러 환율은 한동안 경계심이 커질 것으로 예상된다.
서울 정규장 마감을 앞두고 스무딩오퍼레이션(미세조정) 추정물량이 유입된 점도 원달러 환율 상단을 눌렀다.
오전 2시57분쯤 엔달러 환율은 161.558엔, 달러유로 환율은 1.13793달러에 거래됐다. 역외 위안·달러 환율은 6.7968위안에서 움직였다.
원엔 재정환율은 100엔당 952.56원을 나타냈고, 역외 원위안 환율은 226.39원에 거래됐다.
이날 전체로 원달러 환율 장중 고점은 1542.10원, 저점은 1532.80원이었다. 변동 폭은 9.30원이었다.
야간 거래까지 총 현물환 거래량은 서울외국환중개와 한국자금중개 양사를 합쳐 145억5000만달러였다.

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